Интегрированные ипотечные рынки на 2011 год
Подобно тому, как рост активности инвесторов благоприятствовал крупным рынкам, таким как Нью-Йорк, улучшение условий кредитования было в значительной степени изолировано от рынков, демонстрирующих наиболее устойчивые инвестиционные тенденции и самые четкие ценовые сигналы. Потенциальные сделки на менее заметных и относительно неликвидных рынках изо всех сил пытались привлечь кредиторов в тех случаях, когда деятельность по сделкам была изолированной, даже если очевидны более сильные экономические и имущественные основы.
Эта динамика должна измениться в 2011 году, с бифуркацией рынка, вызванной ранними свидетельствами более интегрированных моделей инвестирования и кредитования в последние месяцы.
Имеют и не имеют
Лидерство в улучшении лежащей в их основе экономики, концентрации капитала а заемный капитал на основных рынках был отличительной чертой 2010 года, позволив как ставкам капитализации, так и ставкам по кредитам существенно упасть с пикового уровня в конце 2009 года.
Исходя из низшего уровня инвестиций в коммерческую недвижимость, индекс цен Moody's / REAL Продажи, не связанные с бедствием, на трех рынках трофеев - Нью-Йорке, Вашингтоне, округ Колумбия и Сан-Франциско, - подскочили на 38 процентов по состоянию на октябрь. В балансе рынков индекс показал скромный рост на 6 процентов от дна. Улучшение показателей ценообразования и доступности кредитов было наиболее заметным для квартир и офисных активов, первые из которых извлекли выгоду из быстрого возврата к увеличению заполняемости и приглушенной волатильности потенциального денежного потока.
Больше, чем на любом другом рынке, рынок бифуркация ценовых тенденций и узкая направленность инвесторов были четко заметны в офисном секторе Манхэттена, где объем закрытых и контрактных продаж в четвертом квартале почти утроился по сравнению с третьим кварталом. По мере роста цен кредиторы также были воодушевлены высокими темпами возврата средств по выплатам по кредитам и определенным чувством того, что, если не произойдет сдвиг в регулятивной предвзятости, отток бедствия на рынок в 2011 году останется в значительной степени ограниченным. критический фактор в оценке кредиторами рисков снижения ценовой стабильности и вероятности дефолта и убытков по новым займам.
При прочих равных условиях благоприятный цикл между инвестиционной деятельностью, ценой открытия и выдачей займов весьма вероятен для развития в 2011 году дополнительного импульса, поддерживая еще более конкурентоспособные условия кредитования, выраженные в более узких кредитных спредах по сравнению с растущими безрисковыми ставками, а также в дальнейшем укреплении показателей ценообразования. В то же время интерес инвесторов и благоприятная среда кредитования также найдут свое отражение на ранее менее ликвидных рынках, привлеченных относительно более высокой маржой как для покупателей, так и для кредиторов.
Ряд кредиторов, хотя и не все успешные.
Хотя в течение большей части прошлого года улучшения в кредитовании были узко сфокусированными, все большее количество кредиторов только начинает поддерживать более широкий спектр активности инвесторов. Финансирование в 2011 году будет более доступным для активов за пределами основных рынков и для относительно небольших активов, при условии, что в каждом случае кредитный риск будет снижен за счет баланса сильного спонсорства и аренды.
Среди ряда кредиторов. более активно вовлеченные в последнее время, компании по страхованию жизни и новые иностранные кредиторы предоставили одни из самых заметных ссуд на приобретение и рефинансирование трофейной недвижимости на Манхэттене, Бостоне и Вашингтоне. И хотя эти две группы разделяют то, что они относительно не обременены высокими показателями дефолтов по устаревшим коммерческим ипотечным кредитам, другие кредиторы, которые борются с проблемными устаревшими портфелями, также возвращаются на рынок. Эти опоздавшие, как правило, более склонны рассматривать более широкий набор возможностей кредитования.
Среди кредитных групп, поддерживающих определенную степень диверсификации, возрождение создателей каналов CMBS предвещает большую роль кредитования CMBS в следующем году. Несмотря на продолжающийся рост просрочек и дефолтов унаследованных CMBS, инвесторы остаются на удивление непредвзятыми в своих оценках новых выпусков, демонстрируя аппетит к новым, более осторожным гарантиям секьюритизации. Эмиссия CMBS в первом квартале, вероятно, превысит 14 миллиардов долларов, что побудит ряд поставщиков каналов повторно выйти на рынок.
Не все кредиторы пользуются одинаковым успехом в своей деятельности в области коммерческой недвижимости. Например, согласно данным Real Capital, отслеживающим деятельность по приобретению и рефинансированию, совокупная доля кредитования региональных и местных банков несколько снизилась - с 15 процентов в 2009 году до 13 процентов в 2010 году.
Абсолютный объем кредитов. Объем коммерческих кредитов на балансах банков также снизился, поскольку они не спешили заменять амортизируемые остатки с погашением остатков на новые кредиты. Но даже в этой группер, кредиторы, которые пережили спад с меньшими потерями, теперь активно борются за возможности предоставления ссуд. В следующем году, скорее всего, снизится финансирование только агентств, поскольку кредиторы на частном рынке еще больше вытеснят доминирующую роль, которую взяли на себя Fannie Mae и Freddie Mac в 2008 и 2009 годах.
Принесите свой зонтик: все еще может идти дождь
Существуют риски для в целом положительного прогноза доступности кредитов. Отклонения от базовых экономических прогнозов и политической конъюнктуры остаются ключевыми источниками неопределенности в следующем году. Помимо этих опасений, возможность резкого повышения процентных ставок отрицательно повлиять на стоимость недвижимости и стоимость займов требует осторожного тона.
Условия низких процентных ставок были благом для сектора коммерческой недвижимости, ключевой фактор восстановления сектора и стержень стратегий снижения убытков банков и специалистов по обслуживанию. До сих пор краткосрочные процентные ставки оставались очень низкими. Между тем, долгосрочные казначейские облигации заметно выросли в последние месяцы, поднявшись с октябрьских минимумов и оказав повышательное давление на ставки по ипотечным жилищным кредитам, даже несмотря на то, что коммерческие ставки имеют тенденцию к снижению.
Профессор Wharton Джереми Сигел в декабре 14 В статье Wall Street Journal говорилось, что «совокупное воздействие снижения налогов и политики QE2 ФРС будет и дальше стимулировать экономику и повышать долгосрочные процентные ставки».
Текущий прогноз для казначейские облигации предполагают умеренное повышение ставки, которое может быть поглощено спредами. Но долгосрочные ставки не находятся под полным контролем политиков, которым теперь приходится бороться с растущей терпимостью инвесторов к риску, что ведет к потере долларов из казначейских обязательств, и почти рекордным объемом выпуска долговых обязательств в 2011 году. Если более широкие ставки вырастут более резко, чем прогнозировалось , ставки капитализации и затраты по займам для коммерческой недвижимости также могут быть легко увеличены, что подорвет перспективы инвестиций и способность кредиторов справляться с унаследованными бедствиями.
В следующей колонке на следующей неделе доктор Чандан расскажет об этом. рассмотреть прогноз процентных ставок и вероятность дестабилизирующего роста стоимости заимствований в 2011 году.
Сэм Чандан, доктор философии, главный экономист по всему миру и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics и адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.
комментариев